知ってる？魔法の数字＝0.3025
一坪は畳2枚分です。また一間×一間の広さです。

一間＝2÷1.1＝　　＝1.818181……ｍ
一坪＝一間×一間＝　　×　　＝　　＝3.30578･･･…㎡
これを逆にすると
＝0.3025

そこで
100坪÷0.3025＝330.57㎡
100㎡×0.3025＝30.25坪
というように坪を㎡に、㎡を坪に換算する場合の魔法の数字なのです。

よ－く覚えましょう。0.3025(コンマサンマルニゴウ)

昔(明治10～20年代が多いが、それ以前のものも有る)、公図を作るときに、1間(6尺≒1.8ｍ)を1分(1尺≒0.3m)で現わしたため。

家の屋根の1番上に棟木という横に渡した木があるのですが、その1番上の三角になった所をしのぎ(鎬)と言います。右側を削れば右が広くなり、左を削れば左が広くなることからせめぎあうことを「しのぎをけずる」という説もあります。

不動産の鑑定評価についてご説明する前に、同制度の沿革及び鑑定評価の拠り所・指針となる「基準」について述べます。

　昭和30年代の高度経済成長時代に土地・住宅問題が大きな社会問題にまで発展してきた情勢の中で、建設省に設けられた宅地制度審議会は、宅地価格の安定と宅地の流通の円滑化に資するためには、地価の合理的な形成を可能にする制度を早急に整備する必要があるとし、昭和38年に「不動産の鑑定評価に関する制度の確立に向けての答申」を建設大臣に提出し、これを受けて建設省において立法化したのが、「不動産の鑑定評価に関する法律」(以下「鑑定法」といいます)で、昭和39年に施行されました。この鑑定法は、「不動産鑑定士及び不動産鑑定士補（以下「不動産鑑定士等」といいます)並びに不動産鑑定業に関する必要な事項を定め、もって土地等の適正な価格の形成に資することを目的とする」とされています。

　さらに前記審議会は、適正な地価の形成を図るという鑑定法の目的を達成し、専門家としての不動産鑑定士等の社会的信頼性を確保するためには、不動産鑑定士等が不動産の鑑定評価を行うための拠り所とすべき基準が必要であるとして、昭和39年に「不動産鑑定評価基準」(以下「旧基準」といいます)を答申しました。これは、それまでの我が国の鑑定評価活動の成果と諸外国の鑑定評価理論とを基礎とし、我が国の不動産鑑定評価の近代化を目的として作成されたものです。

　また、昭和44年には旧基準を基礎とし、その後における鑑定評価理論の実践的発展の成果を取り入れた「不動産鑑定評価基準」(以下「前基準」といいます)が、建設省に設けられた住宅宅地審議会から答申されました。

　しかし、前基準は設定されてから20余年が経過しており、その間、鑑定評価の理論及び実務面における進歩・充実は著しく、また不動産を取り巻く社会経済の変化も大きいことから、平成2年10月、国土庁の土地鑑定委員会(注)から国土庁長官あて、これらに対応した「不動産鑑定評価基準の設定に関する答申」がなされ、ここに前基準に替えて新しく不動産鑑定評価基準(以下「基準」といいます)が設定され、原則として平成3年4月1日から適用されることとなりました。

　今回改訂された基準の基調となっているものは、まず第一に平成元年に成立した土地基本法に定める土地についての基本理念を導入し、不動産鑑定士等の責務として、土地については、特に投機的取引の対象とされてはならないという基本的な認識に立って、不動産の鑑定評価を行わなければならないこと、二つめは前基準の内容が骨格的な範囲にとどまり、その具体的運用については、個々の不動産鑑定士等に委ねられる部分が多かったのに対して、改訂後の基準では鑑定評価理論を主体とする基準本則のほかに、新たに整備した不動産評価鑑定基準運用上の留意事項(以下「留意事項」といいます)と併せ、細部にわたって実質的な行為規範としての性格を持たせるようその内容の充実が図られたことの二点であり、これによって不動産の適切な価格形成に対する社会の要請に応えようとしています。

　基準自体は、法的強制力を持つものではありませんが、不動産鑑定士等が不動産鑑定評価を行うにあたっては、常に準拠すべきものとされています。また、これは、いわばそれが答申された時点における不動産の鑑定評価に関する理論を集大成したものであることから、鑑定評価の理論と実務の進歩の集積に応じて、今後もさらにその充実と改善とを期すべきものとされています。

　基準は、前記のとおり基準本則と留意事項からなり、それぞれ総論と各論に分かれ、その大項目は次のとおりとなっています。--→「不動産鑑定評価基準(原文)」はこちら

1. 0 基準本則
2. 総論 第1 不動産の鑑定評価に関する基本的考察
3. 第2 不動産の種類別及び類型
4. 第3 不動産の価格を形成する要因
5. 第4 不動産の価格に関する諸原則
6. 第5 鑑定評価の基本的事項
7. 第6 地域分析及び個別分析
8. 第7 鑑定評価の方式
9. 第8 鑑定評価の手順
10. 第9 鑑定評価報告書
11. 各論 第1 価格に関する鑑定評価
12. 第2 賃料に関する鑑定評価
13. 0 基準運用上の留意事項
14. 総論1 第2 不動産の種類及び類型について
15. 総論2 第5 鑑定評価の基本的事項について
16. 総論3 第6 地域分析及び個別分析について
17. 総論4 第7 鑑定評価の方式について
18. 各論1 第1 価格に関する鑑定評価について
19. 各論2 第2 賃料に関する鑑定評価について

2　不動産鑑定評価の必要性

(1)「基準」から

　不動産は、他の一般の財とは異なり、固定制・個別性等の自然的特性及び用途の多様性等の人文的特性を有しているため、その適正な価格は何人にも容易に識別されうるかたちでは市場に存在していません。このため基準では、「不動産の適正な価格を求めるためには、鑑定評価の活動に依存せざるを得ないこととなる」とその必要を述べています。

(2)基準の補足

　不動産は、前記のような特性を有しているため、合理的な市場、すなわち不特定多数の売手と買手が自由に競争を行い、需要と供給の調和点において商品価格が形成されるような取引市場を有していません。
それゆえ、一般の方にとって、不動産の適切な価格がいくらであるかということを個々の取引価格等を通じて判断することは困難であります。
　したがって、不動産の適正な価格を求めるためには、合理的な市場になり代わって不動産の価格形成過程を追究する、不動産鑑定士等による鑑定評価が必要となるわけです。

(3)必要性についての現代的意味－依頼目的に関連して

　現在、不動産の鑑定評価は、様々な依頼目的により行われています。それは、売却、買受、補償、訴訟、競公売、資産評価、担保、証明、賃貸借、相続、抵当証券発行、現物出資等多岐にわたります。
　しかし、鑑定評価で求める価格(原則として後記正常価格)は、依頼目的により変わる(上下する)ものではないため、多目的の依頼も可能となります。例えば、一つの鑑定評価書が、売却の指標とか、対 金融機関への証明用等にと幅広く使われることもありましょうし、ま た、将来の相続を含みとした資産評価もしくは担保評価ということも ありましょう。そのような意味でご依頼者におかれても上手に鑑定評 価書を利用していただきたいと思います。

3　鑑定評価の方式

1. ①　それにどれほどの費用が投じられて造られたものであるか(費用性)
2. ②　それがどれほどの値段で市場で取り引きされているものであるか(市場性)
3. ③　それを利用することによってどれほどの収益が得られるものであるか(収益性)

という三つの点を考慮するのが通例でしょう。
そして、これが通常、価格の三面性といわれているものです。

　不動産の場合もこれと同様であり、これが鑑定評価の方式の基本的な考え方となっています。
即ち原価方式は、①の費用性の考え方に基づき不動産の再調達（建築・造成等による新規の調達をいいます。）に要する原価に着目して、また比較方式は、②の市場性の考え方に基づき不動産の取引・賃貸借等の事例に着目して、そして収益方式は、③の収益性の考え方に基づき不動産から生み出される収益に着目して、それぞれ不動産の価格又は賃料を求めようとするものです。